# การไล่ผู้เช่าค้างค่าเช่าอย่างถูกกฎหมาย 

เมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่าและไม่ยอมย้ายออก เจ้าของทรัพย์สินจำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างเคร่งครัด โดยเริ่มจากการตรวจสอบสัญญาเช่าว่ามีเงื่อนไขการผิดนัดระบุไว้อย่างไร จากนั้นจึงทำหนังสือบอกกล่าวทวงถามและบอกเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับเพื่อเป็นหลักฐาน พร้อมทั้งรวบรวมเอกสารสำคัญต่าง ๆ ได้แก่ สัญญาเช่าฉบับจริง หลักฐานการโอนเงิน สำเนาบัตรประชาชน และภาพถ่ายสภาพห้อง การเตรียมความพร้อมเหล่านี้จะช่วยให้กระบวนการทางกฎหมายดำเนินไปอย่างราบรื่นและมีประสิทธิภาพ 

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 กำหนดว่า หากเป็นการเช่ารายเดือนและผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันที แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน ส่วนกรณีเช่าระยะยาวหรือรายปี ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าภายในกำหนดเวลาที่สมควรก่อน หากพ้นกำหนดแล้วจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ นอกจากค่าเช่าที่ค้างชำระแล้ว ผู้ให้เช่ายังมีสิทธิเรียกดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราร้อยละ 5 ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด รวมถึงค่าปรับตามที่ระบุในสัญญาและค่าเสียหายอื่น ๆ เช่น ค่าเสียโอกาสในการปล่อยเช่าให้ผู้อื่น ทั้งนี้ การค้างค่าเช่าเป็นเพียงการผิดสัญญาทางแพ่ง ไม่ใช่ความผิดทางอาญา เว้นแต่จะมีพฤติการณ์อื่นประกอบ เช่น การบุกรุกหรือการทำให้เสียทรัพย์ 

ผู้ให้เช่าจะต้องระมัดระวังเป็นพิเศษเกี่ยวกับสิ่งที่ห้ามทำด้วยตนเอง เพราะศาลฎีกาได้วางบรรทัดฐานไว้อย่างเคร่งครัด การตัดน้ำตัดไฟโดยที่สัญญาไม่ได้ระบุสิทธินี้ไว้ถือเป็นการละเมิดและต้องชดใช้ค่าเสียหายตามคำพิพากษาฎีกาที่ 150/2528 การเปลี่ยนกุญแจห้องหรือล็อกห้องผู้เช่าโดยไม่มีข้อสัญญารองรับถือเป็นความผิดฐานบุกรุกตามมาตรา 362 ของประมวลกฎหมายอาญาตามคำพิพากษาฎีกาที่ 1/2557 และการขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกมาด้วยตนเองอาจเข้าข่ายความผิดฐานลักทรัพย์หรือบุกรุกเคหสถานได้ ข้อยกเว้นเพียงอย่างเดียวคือ หากในสัญญาเช่ามีข้อความระบุอย่างชัดเจนว่าผู้ให้เช่าสามารถตัดน้ำตัดไฟหรือกลับเข้าครอบครองได้ทันทีเมื่อผู้เช่าผิดนัด ซึ่งศาลฎีกาเคยพิพากษาในคำพิพากษาที่ 3025/2525 และ 3921/2535 ว่าไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก แต่การปฏิบัติจริงยังคงมีความเสี่ยง จึงควรใช้เป็นมาตรการสุดท้ายเท่านั้น 

เมื่อการเจรจาและการบอกกล่าวไม่ได้ผล ขั้นตอนสุดท้ายคือการยื่นฟ้องคดีขับไล่ต่อศาล ซึ่งปัจจุบันสามารถฟ้องเป็นคดีมโนสาเร่หากทุนทรัพย์ไม่เกิน 300,000 บาท หรือฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคหากผู้ให้เช่าประกอบธุรกิจให้เช่าเป็นปกติธุระ ซึ่งมีขั้นตอนที่รวดเร็วและค่าธรรมเนียมไม่สูง เมื่อศาลมีคำพิพากษาให้ขับไล่แล้ว หากผู้เช่ายังไม่ยอมออก ผู้ให้เช่าต้องนำคำพิพากษาไปขออกหมายบังคับคดีที่กรมบังคับคดี เจ้าพนักงานบังคับคดีจะเป็นผู้ดำเนินการติดประกาศขับไล่ และหากจำเป็นจะประสานงานกับตำรวจเพื่อจับกุมและรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย การดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายนี้แม้จะใช้เวลา แต่เป็นหนทางที่ปลอดภัยและยั่งยืนที่สุดสำหรับเจ้าของทรัพย์สิน เพราะการใช้กำลังหรือวิธีการที่ผิดกฎหมายอาจทำให้ผู้ให้เช่ากลายเป็นผู้ต้องหาและต้องรับโทษทางอาญาแทน