การไม่แจ้งออกและไม่จ่ายค่าเช่างวดสุดท้าย: ผลทางกฎหมายและแนวทางแก้ไข
จากกรณีศึกษาข้างต้น เกิดประเด็นปัญหาทางกฎหมายที่น่าสนใจ 3 ประการ ได้แก่
1. การสิ้นสุดสัญญาเช่า
- หลักกฎหมาย: สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน ผู้เช่ามีหน้าที่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ให้เช่าทรัพย์สิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 การบอกเลิกสัญญาเช่าต้องกระทำตามที่กฎหมายกำหนดหรือตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา (ป.พ.พ. มาตรา 563) หากสัญญาเช่าไม่ได้กำหนดวิธีการบอกเลิกไว้ ให้บอกกล่าวล่วงหน้า 1 งวด (ป.พ.พ. มาตรา 564)
- วิเคราะห์: กรณีนี้ไม่ได้ระบุว่ามีการตกลงเรื่องการบอกเลิกสัญญาไว้ในสัญญาอย่างไร การที่ผู้เช่าไม่ได้แจ้งออกอาจถือเป็นการผิดสัญญาเช่า ทำให้สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดลง ผู้เช่ายังคงมีภาระผูกพันต้องชำระค่าเช่าต่อไปจนกว่าจะบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย
- ฎีกาที่เกี่ยวข้อง: ฎีกาที่ 1372/2505 “จำเลยเช่าบ้านโจทก์อยู่ ต่อมาจำเลยออกจากบ้านเช่าโดยมิได้บอกเลิกสัญญา จำเลยต้องรับผิดชำระค่าเช่าบ้านแก่โจทก์ต่อไปจนกว่าโจทก์จะนำบ้านเช่าออกให้เช่าแก่บุคคลอื่นได้”
2. การหักเงินมัดจำ
- หลักกฎหมาย: เงินมัดจำมีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญา (ป.พ.พ. มาตรา 378) ผู้ให้เช่ามีสิทธิยึดเงินมัดจำได้เมื่อผู้เช่าผิดสัญญา เช่น ไม่ชำระค่าเช่า ทำให้ทรัพย์สินเสียหาย
- วิเคราะห์: กรณีนี้ผู้ให้เช่าอาจมีสิทธิหักเงินมัดจำเพื่อชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้างชำระ แต่ต้องหักส่วนที่เกินคืนให้ผู้เช่า เว้นแต่จะตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น
- ฎีกาที่เกี่ยวข้อง: ฎีกาที่ 1133/2516 “เงินประกันมิใช่เป็นเพียงประกันการชำระค่าเช่าเท่านั้น หากยังประกันความเสียหายอย่างอื่นซึ่งอาจเกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่ให้เช่าด้วย”
3. การเรียกค่าปรับ
- หลักกฎหมาย: การกำหนดค่าปรับต้องระบุไว้ในสัญญา (ป.พ.พ. มาตรา 380) ค่าปรับต้องเป็นจำนวนเงินที่พอสมควรแก่ความเสียหายที่เกิดขึ้น (ป.พ.พ. มาตรา 383)
- วิเคราะห์: กรณีนี้มีการเรียกค่าปรับวันละ 100 บาท ต้องพิจารณาว่า (1) สัญญามีกำหนดค่าปรับไว้หรือไม่ (2) อัตราค่าปรับวันละ 100 บาท สมควรแก่เหตุหรือไม่ หากไม่สมควร ศาลอาจลดค่าปรับลงได้
- ฎีกาที่เกี่ยวข้อง: ฎีกาที่ 3418/2536 “ค่าปรับตามสัญญาสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงได้เพื่อให้พอสมควรแก่ความเสียหายที่คู่สัญญาอีกฝ่ายได้รับ”
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น